Eigentümerversammlungen – Alles, was Sie wissen müssen Heute widmen wir uns einem besonders wichtigen Thema im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung: der Eigentümerversammlung Sie ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – hier wird entschieden, diskutiert, abgestimmt und gestaltet. Doch wie läuft so eine Versammlung eigentlich ab? Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Eigentümer? Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu? Und wie können Sie Ihre eigenen Anliegen einbringen? All das – und vieles mehr – klären wir in diesem Beitrag! Was ist eine Eigentümerversammlung? Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier treffen sich alle Eigentümer mindestens einmal im Jahr , um über wichtige Angelegenheiten der Gemeinschaft zu entscheiden – z. B. Instandhaltungen, Hausgeld, Hausordnung oder bauliche Veränderungen. Denn wie Sie vielleicht bereits von unseren anderen Beiträgen wissen: Als Eigentümer einer Wohnung, sind Sie Mitglied in einer Gemeinschaft! Die rechtliche Grundlage bildet § 24 ff. WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Die Versammlung dient einer demokratischen Willensbildung in der Gemeinschaft – jeder Eigentümer hat grundsätzlich eine Stimme - oder die Gewichtung der Stimme richtet sich nach der Größe des Miteigentumsanteils. Doch beginnen wir einmal von vorne: Die Einladung zur Eigentümerversammlung Der erste Schritt zur Eigentümerversammlung ist die ordnungsgemäße Einladung. Diese erfolgt durch den Verwalter – und zwar mindestens drei Wochen im Voraus (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG), schriftlich und an alle Wohnungseigentümer. Übrigens: Wir legen nicht bloß Wert auf die frühe Einladung, sondern halten rechtzeitig Ausschau, ob einzelne Eigentümer Ideen für nähere Besprechungsthemen haben. Die Einladung muss enthalten: - Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung - Die Tagesordnung (TOPs) mit ausreichend konkreten Angaben zu den geplanten Beschlüssen - Hinweise zur Möglichkeit, sich vertreten zu lassen Wichtig: Eine Einladung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn die Tagesordnungspunkte hinreichend bestimmt sind. Allgemeine Formulierungen wie „Sonstiges“ oder „Beratung über bauliche Maßnahmen“ reichen nicht aus, wenn ein Beschluss getroffen werden soll. Machen Sie Vorschläge für Tagesordnungspunkte – denn das ist Ihr gutes Recht! Als Eigentümer haben Sie das Recht, eigene Themen auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Viele wissen das nicht, oder machen nicht hinreichend von diesem Recht Gebrauch. Reichen Sie Ihre Vorschläge rechtzeitig vor der Einladung beim Verwalter ein. Dieser ist verpflichtet, die Punkte aufzunehmen, wenn sie sachlich begründet und entscheidungsreif sind. Es empfiehlt sich, nicht erst die Einladungsfrist abzuwarten. Denn eine Hausverwaltung wird 3-6 Wochen vor der Versammlung die Einladung versenden. Tipp: Reichen Sie Ihren Antrag immer schriftlich ein und formulieren Sie direkt einen konkreten Beschlussvorschlag. Das erleichtert die Vorbereitung und die rechtssichere Beschlussfassung. Was unter einer konkreten Beschlussfassung zu verstehen ist, erfahren Sie weiter unten im Text. Die Durchführung der Eigentümerversammlung Die Versammlung findet in der Regel einmal im Jahr statt. Bei wichtigen, unvorhersehbaren Themen kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG). Eine solche ist jedoch nicht vom allgemeinen Verwalterhonorar umfasst. Unter gewissen Voraussetzungen können auch Versammlungen bspw. per Videocall erfolgen. Solche Methoden sind nicht nur zu Coronazeiten sinnvoll - denn manchmal sind die Eigentümer weit über Deutschland verstreut, weil die Immobilie vermietet ist. Was passiert in der Versammlung? 1. Begrüßung und Eröffnung durch den Verwalter 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit (mind. 50 % der Miteigentumsanteile sind vertreten) 3. Verlesen der Tagesordnung 4. Diskussion und Abstimmung über jeden einzelnen Punkt Der Verwalter moderiert die Versammlung, dokumentiert die Ergebnisse und sorgt für die Umsetzung der Beschlüsse. Wichtig: Ihr Stimmrecht als Eigentümer Das Stimmrecht kann sich aus: Kopfprinzip (ein Eigentümer = eine Stimme), Objektprinzip (eine Einheit = eine Stimme) oder Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) ergeben – je nach Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung - Abstimmungen und Beschlüsse – So werden Entscheidungen getroffen Für einen gültigen Beschluss ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich – es sei denn, das Gesetz oder die Teilungserklärung verlangen etwas anderes (z. B. bei baulichen Veränderungen oder Kostenverteilungen). Pauschale Aussagen können hier nicht getroffen werden, weshalb die Beschlussfassung zum Ende hin von der Assista Immobilien GmbH immer ordentlich geprüft wird! Beispiele für Beschlussfassungen: - Mehrheit erforderlich: Reparaturen am Dach, neue Reinigungsfirma - Qualifizierte Mehrheit: bauliche Veränderungen (§ 20 WEG) - Einstimmigkeit: Änderungen der Gemeinschaftsordnung Die Beschlüsse sind sofort rechtswirksam – können aber innerhalb von 4 Wochen nach Protokollzugang angefochten werden (§ 45 WEG). Deshalb empfiehlt es sich manchmal, mit der Durchsetzung der Beschlüsse abzuwarten. Die Rolle des Verwalters in der Eigentümerversammlung Der Verwalter ist Organisator und Durchführer der Eigentümerversammlung. Er bereitet die Unterlagen vor, lädt ordnungsgemäß ein, leitet die Sitzung, dokumentiert das Protokoll und sorgt für die Umsetzung der gefassten Beschlüsse. Außerdem erstellt der Verwalter im Vorfeld wichtige Abrechnungen: - den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr - die Jahresabrechnung inklusive Einzelabrechnungen Beide Unterlagen werden in der Versammlung vorgestellt und zur Abstimmung gebracht. Die Abrechnungen dienen der Gemeinschaft einerseits dazu, sich über kommende Kosten einen Überblick zu verschaffen - ferner können alle im Vorjahr angefallenen Kosten kontrolliert werden Protokoll und Beschlusssammlung Nach der Versammlung erstellt der Verwalter ein Versammlungsprotokoll. Es enthält: - Ort, Datum, Uhrzeit und Teilnehmer - die Tagesordnung - das Abstimmungsergebnis zu jedem Tagesordnungspunkt - Wortlaute der gefassten Beschlüsse Das Protokoll muss allen Eigentümern zeitnah zur Verfügung gestellt werden – am besten digital und archiviert. Das bedeutet jedoch nicht, dass es an jeden Eigentümer übersendet werden muss. Eine Zurverfügungstellung kann bereits durch Einsicht in den Räumlichkeiten des Verwalters erfolgen. Zudem ist der Verwalter verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Hier werden alle Beschlüsse aller Jahre chronologisch und dauerhaft dokumentiert – inklusive Anfechtungen und Gerichtsurteilen. Unsere Tipps für eine erfolgreiche Eigentümerversammlung 1. Gut vorbereiten Überlegen Sie, ob Sie selbst Themen einbringen möchten und teilen Sie diese rechtzeitig der Verwaltung mit. Auch zur Versammlung selbst sollten Sie vorbereitet sein! 2. Klar und sachlich kommunizieren Eigentümerversammlungen können emotional werden – gerade bei Konflikten. Bleiben Sie freundlich, argumentieren Sie sachlich und bringen Sie sich konstruktiv ein. Das garantiert Ihnen auch im Fall eigener Interessen die Zustimmung anderer Eigentümer. 3. Vertretung rechtzeitig regeln Wenn Sie verhindert sind: Lassen Sie sich vertreten. Dies ist schriftlich möglich – auch durch Nachbarn oder den Verwalter. Wichtig ist lediglich, dass Sie rechtzeitig handeln und ggf. notwendige Vollmachten korrekt erteilen. Außerordentliche Eigentümerversammlung Neben der regulären Jahresversammlung kann auch zusätzlich einberufen werden, z. B. bei: - dringenden Sanierungen (z. B. Wasserschaden) - gerichtlichen Auseinandersetzungen - Abwahl oder Bestellung eines neuen Verwalters Einberufen kann nicht nur der Verwalter – auch Eigentümer zu mindestens 25 % der Miteigentumsanteile können schriftlich eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Digitalisierung: Online-Versammlungen – geht das? Seit der WEG-Reform sind auch Onlineteilnahmen an Eigentümerversammlungen möglich. Doch es muss peinlichst genau darauf geachtet werden, ob eine entsprechende Regelung hierzu erfolgte. Denn "einfach so" dürfen sie nicht durchgeführt werden. Anfechtung von Beschlüssen Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Beschluss fehlerhaft, rechtswidrig oder formell nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist, können Sie ihn anfechten. Doch beachten Sie die Frist: vier Wochen nach Beschlussfassung (§ 45 WEG). Die Anfechtung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht. Wichtig: Nur formelle und inhaltliche Mängel zählen – nicht bloß persönliche Unzufriedenheit. Typische Anfechtungsgründe: - fehlerhafte Einladung - unbestimmte Tagesordnung - fehlende Beschlussfähigkeit - rechtswidrige oder unverhältnismäßige Beschlüsse Fazit: Eigentümerversammlungen sind Pflicht und Chance zugleich Die Eigentümerversammlung ist somit mehr als nur eine lästige Pflichtveranstaltung. Sie ist der Mittelpunkt Ihrer Eigentümergemeinschaft. Hier können Sie mitbestimmen und mitgestalten. Die Assista Immobilien GmbH unterstützt Sie dabei mit Kompetenz, Erfahrung und einer transparenten Kommunikation. Wir organisieren Versammlungen effizient, rechtssicher und im Sinne aller Beteiligten – ob digital, hybrid oder klassisch vor Ort. Sie möchten mehr erfahren oder ein unverbindliches Angebot zur Verwaltung Ihrer Immobilie erhalten? Sprechen Sie uns gerne an – wir freuen uns auf Sie!

Sie haben eine Wohnung erworben - nicht aber das gesamte Objekt? Oder sind Sie gerade dabei, einen Kaufvertrag abzuschließen? Herzlichen Glückwunsch, Sie sind bald Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft! Doch was bedeutet das überhaupt? Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind oder eine Immobilie verwalten lassen möchten, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechten zu kennen. Diese Begriffe bestimmen Ihre Rechte und Pflichten und sind entscheidend für ein reibungsloses Miteinander in der Eigentümergemeinschaft. Die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum bildet das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG). Es regelt unter anderem, welche Bestandteile einer Immobilie dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind, welche Pflichten die Eigentümer haben und welche Aufgaben eine Verwaltung übernimmt. Gemeinschaftseigentum bezeichnet alle Teile der Immobilie, die nicht einem einzelnen Eigentümer gehören. Sie nutzen diese Bereiche gemeinsam mit den anderen Miteigentümern. Sondereigentum ist Ihr persönliches Eigentum – beispielsweise Ihre Wohnung oder bestimmte abgeschlossene Räume. Sondernutzungsrechte geben Ihnen das alleinige Nutzungsrecht an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums, ohne dass Sie Eigentümer dieser Flächen werden (z. B. Garten, Stellplatz). Wenn Sie diese drei Begriffe voneinander unterscheiden können, fällt es Ihnen leichter, Zuständigkeiten zu erkennen – ob bei Reparaturen, Umbaumaßnahmen oder Kostenverteilungen. Und im Fall eines Erwerbsvorhabens wissen Sie nun definitiv, worauf Sie achten müssen! ___________________________________________________________________________________________________________ Kleiner Tipp vorweg: Wenn Sie eine Wohnung erwerben möchten, lassen Sie sich nebst Teilungserklärung und Co auch die Beschlussprotokolle der vergangenen Jahre herausgeben. Denn besonders hier werden Sie erkennen, ob Sanierungen anstehen, welche Rücklagen evtl. gebildet wurden und ob gar Streitigkeiten bekannt sind. ___________________________________________________________________________________________________________ Gemeinschaftseigentum Das Gemeinschaftseigentum ist die Grund, weshalb eine Eigentümergemeinschaft besteht. Es umfasst alle baulichen Bestandteile und technischen Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen oder für die Stabilität und Sicherheit des Gebäudes notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise: - Das Fundament, Dach, die Außenwände und Fenster - Tragende Wände, Treppenhäuser, Fahrstühle - Versorgungsleitungen bis zum Wohnungsanschluss - Außenanlagen wie Wege, Gärten, Parkflächen Als Eigentümer entscheiden Sie gemeinsam über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – etwa über Sanierungen oder Investitionen. Die Umsetzung übernimmt Ihre WEG-Verwaltung für Sie. Hier wird auch berechnet, welche Rücklagen gebildet werden müssen. Denn wenn Sie Mitglied einer Gemeinschaft sind, müssen laufende Kosten oder gar plötzlich notwendige Kosten abgedeckt werden. Deshalb muss Ihnen auch bewusst sein, dass monatlich nicht bloß Nebenkosten gezahlt werden. Sondernutzungsrecht Vielleicht nutzen Sie allein eine bestimmte Gartenfläche oder einen Parkplatz? Dann haben Sie vermutlich ein Sondernutzungsrecht. Ein solches Recht gibt Ihnen exklusiven Zugriff auf Teile des Gemeinschaftseigentums – es ist aber damit kein Alleineigentum. Das Nutzungsrecht wird in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegt und ist meist an Ihre Wohneinheit gebunden. Sondernutzungsrechte können aber seit der Modernisierung des WEG auch nur an eine Person gebunden sein und verfallen, wenn es einen Eigentümerwechsel gibt, wenn nichts im Grundbuch eingetragen wurde. ___________________________________________________________________________________________________________ Wichtig: Die Instandhaltung dieser Flächen obliegt in vielen Fällen Ihnen als Nutzungsberechtigtem – nicht der Gemeinschaft. ___________________________________________________________________________________________________________ Sondereigentum Ihr Sondereigentum umfasst Ihre Wohnung oder sonstige abgeschlossene Räume, die Ihnen persönlich gehören. Sie können über dieses Eigentum weitgehend frei verfügen: renovieren, vermieten oder verkaufen – ganz wie Sie möchten. Typischerweise gehören dazu: - Ihre Wohnräume, Küche, Bad - Bodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Wände - Installationen wie Heizkörper oder Wasserleitungen ab dem Wohnungsanschluss Für alles, was Ihr Sondereigentum betrifft, tragen Sie die Verantwortung – auch für Reparaturen im Inneren. Nur wenn Schäden vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, wird die WEG-Verwaltung für Sie tätig. Ein tolles Beispiel: Eine Terrassenfläche könnte Teil der Gemeinschaftsflächen sein, doch Ihnen wurde ein Sondernutzungsrecht zugesprochen worden sein - damit dürfen Sie die Terrasse exklusiv nutzen. Doch was, wenn Sie einen Balkon haben? Dieser gehört grds. zu ihrem Sondereigentum - nicht jedoch alle Bestandteile! Der optische Eindruck von Außen wirkt sich auf den Gesamteindruck der Immobilie aus. Fassade und Co. stehen im Gemeinschaftseigentum, weshalb Sie die Optik nicht einfach nach Belieben verändern dürfen. Das gilt zBsp. auch für das Aufstellen einer optisch beeinträchtigenden Klimaanlage auf dem Balkon. Auch die Abdichtung des Balkons ist für das Gemeinschaftseigentum entscheidend. Der Fliesenbelag der Balkonfläche steht jedoch wieder in Ihrem Sondereigentum. Sie sehen: Die Kosten für Reparaturmaßnahmen sind also aufzuteilen. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und Beschlussfassungen Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Eigentümergemeinschaft organisiert ist, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Diese Dokumente regeln, wem was gehört, wer was nutzen darf und wie Entscheidungen getroffen werden. 1. Teilungserklärung In der Teilungserklärung finden Sie unter anderem: - Die genaue Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum - Die Größe und Lage Ihrer Einheit - Angaben zu Sondernutzungsrechten - Rechte und Pflichten der Eigentümer allgemein Sie ist notariell beurkundet und im Grundbuch hinterlegt – also rechtlich verbindlich. 2. Gemeinschaftsordnung Diese ergänzt die Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben. Sie erfahren hier beispielsweise: Wer wie viele Stimmen in der Versammlung hat Welche Kosten wie verteilt werden Welche Nutzungsregeln gelten (z. B. bei Lärm, Haustieren, gewerblicher Nutzung) 3. Vereinbarungen und Beschlüsse Sie und die anderen Eigentümer können jederzeit neue Regeln beschließen! Dies geht im Wege von: - Vereinbarungen (alle müssen zustimmen, sie gelten dauerhaft) - Mehrheitsbeschlüsse (gelten, bis sie widerrufen oder geändert werden) So lassen sich Hausordnungen einführen, bauliche Maßnahmen genehmigen oder Kostenverteilungen anpassen. Aber Vorsicht: Nur weil etwas beschlossen wurde, muss dies nicht automatisch wirksam sein. Wurde ein Beschluss zu ungenau verfasst, oder verstößt er gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, so kann er unwirksam oder nichtig sein. Eigentümer haben nach der Beschlussfassung daher 4 Wochen Zeit, einen Beschluss vor Gericht anzufechten. 4. Sonderfälle Wussten Sie, dass manche Flächen wie bspw. Stellplätze nicht nur mit einem Sondernutzungsrecht, sondern auch als echtes Sondereigentum im Grundbuch ausgewiesen werden können? Das hat für Sie Vorteile: Sie können den Stellplatz separat verkaufen, vererben oder vermieten – wie Ihre Wohnung auch. Achten Sie hier auf die genaue Formulierung in der Teilungserklärung! Aufgaben der WEG-Verwaltung gem. § 27 WEG Sie merken es vielleicht schon: Als Eigentümer und Mitglied einer Eigentümergemeinschaft hat man eine ganze Menge zu beachten. Hier kann man schnell den Überblick verlieren - ganz zu schweigen von den Regelungen, dem Finanzmanagement, der Instandhaltung und und und... Wenn Sie eine professionelle Hausverwaltung beauftragen, erwarten Sie natürlich klare Leistungen. Der Gesetzgeber hat die ordnungsgemäße Verwaltung, die durch das gewöhnliche Verwalterhonorar abgedeckt ist, daher klar definiert. Die klassischen Aufgaben sind nach § 27 WEG gesetzlich geregelt. Die ordnungsgemäße Verwaltung durch eine WEG-Verwaltung umfasst insbesondere: - Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung - Einberufung, Organisation, Durchführung und Nachbereitung von einer Eigentümerversammlung/Jahr - Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplans - Erstellung der Jahresabrechnung inkl. Einzelabrechnungen - Bildung und Verwaltung der Instandhaltungsrücklage - Führung und Überwachung der Hausgeldkonten - Kontrolle von Zahlungseingängen und Mahnwesen - Beauftragung und Überwachung von Dienstleistern (z. B. Hausmeister, Reinigung, Wartung) - Abschluss, Überwachung und Kündigung von Versorgungs- und Wartungsverträgen - Veranlassung notwendiger Instandhaltungen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums - Veranlassung und Koordination von Sofortmaßnahmen bei Gefahr im Verzug (z. B. Rohrbruch) - Kommunikation mit Eigentümern, Behörden, Versicherungen und Versorgungsunternehmen - Sicherstellung der Einhaltung der Hausordnung und Gemeinschaftsregeln - Erstellung von Protokollen und Beschlusssammlungen - Führung und Archivierung der Verwaltungsunterlagen - Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten im gemeinschaftlichen Bereich Diese Leistungen müssen Ihnen nicht zusätzlich berechnet werden – sie sind Bestandteil jeder ordentlichen WEG-Verwaltung. Wenn Sie also eine Verwaltung suchen, schauen Sie genau hin. Unseriöse Anbieter möchten einige Leistungen extra vergütet wissen. Sonderleistungen der Hausverwaltung Dennoch ist nicht alles ist mit dem Grundhonorar abgedeckt - könnte aber benötigt werden. Falls bei Ihnen ein Bauprojekt ansteht oder häufige Sonderversammlungen notwendig sind, fallen zusätzliche Aufgaben an. Diese dürfen folglich auch gesondert vergütet werden. Typische Sonderleistungen sind unter anderem: - Begleitung von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen - Teilnahme an Gerichtsverfahren - Häufige oder komplexe Sonderversammlungen - Aufarbeitung von chaotischen Altunterlagen - Aufwändige Versicherungsabwicklungen ___________________________________________________________________________________________________________ Wichtig: Diese Leistungen sollten vorab schriftlich vereinbart und fair kalkuliert sein. ___________________________________________________________________________________________________________ Verwaltung Ihres Sondereigentums (Mietverwaltung) Sie möchten nicht nur die WEG-Verwaltung, sondern auch Ihre vermietete Wohnung professionell betreuen lassen? Dann bietet sich die Sondereigentumsverwaltung – oder auch Mietverwaltung – an. Eine Mietverwaltung umfasst unter anderem folgende Aufgaben: - Mietersuche inklusive Bonitätsprüfung und Vertragsabschluss - Mietinkasso und Überwachung von Zahlungseingängen - Betriebskostenabrechnung und Kommunikation mit dem Mieter - Überwachung von Mietanpassungen (Index- oder Staffelmiete) - Verwaltung von Kautionskonten - Organisation und Überwachung von Instandhaltungsmaßnahmen - Koordination von Handwerkern und Dienstleistern - Ansprechpartnerfunktion für Mieter bei Fragen oder Problemen - Wohnungsabnahmen und -übergaben - Abwicklung von Kündigungen inkl. Nachmietersuche - Erstellung von Übergabeprotokollen Diese Form der Verwaltung ist besonders für Eigentümer geeignet, die nicht vor Ort wohnen oder ihre Immobilieninvestitionen professionell betreuen lassen möchten. Übrigens: Individuelle Verträge sind mit uns immer möglich! Was kostet eine Verwaltung? Die Kosten für eine Verwaltung sind abhängig von der Art sowie vom Umfang des Verwaltungsaufwands. 1. WEG-Verwaltung: Die marktüblichen Kosten liegen zwischen 15,00 € und 50,00 € netto pro Einheit und Monat, sofern es sich um den üblichen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 27 WEG handelt. Der genaue Preis hängt ab von: - Anzahl der Einheiten - Alter und Zustand der Immobilie - Sanierungsbedarf - technische Ausstattung (z. B. Aufzug, Tiefgarage, Heizanlage) - Lage und Erreichbarkeit des Objekts - vorhandene Unterlagenstruktur und IT-Anbindung Bei erhöhtem Aufwand (z. B. zerstrittene Eigentümer, viele Altlasten, Rechtsstreitigkeiten, schlechte Organisation. durch vorige Verwaltungen) sind Aufschläge zwischen 2,50 € und 15,00 € pro Einheit und Monat marktüblich und gerechtfertigt. 2. Wohnmietverwaltung: Hier liegen die Kosten in der Regel bei 4 % bis 6 % der monatlichen Nettokaltmiete pro Einheit. Der konkrete Satz hängt unter anderem von der Miethöhe, der Fluktuation der Mieter und vom Zustand des Objekts ab. 3. Gewerbemietverwaltung: Die Verwaltung gewerblicher Mieteinheiten wird meist mit 3 % bis 5 % der monatlichen Nettokaltmiete vergütet – je nach Komplexität und Vertragsumfang, ähnlich der Wohnmietverwaltung. Warum Assista Immobilien GmbH? Wir von der Assista Immobilien GmbH bieten Ihnen kompetente und moderne Verwaltungsdienstleistungen für Wohnungseigentum und Mietobjekte. Die WEG-Verwaltung erhalten Sie bei uns bereits ab 17,50 € netto pro Einheit und Monat (abhängig von Objektgröße und Aufwand). Die Wohnmietverwaltung bieten wir ab 4 % der monatlichen Nettokaltmiete pro Monat an. Abgesehen davon bieten wir auch Teilleistungen im Wege individueller Verträge an. Sprechen Sie uns einfach mal an & lassen Sie uns ein paar Informationen zukommen, sodass wir mit Ihnen gemeinsam das bestmögliche Angebot erarbeiten können. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen!

Viele Vermieter übersehen häufige Stolperfallen - egal ob bei der Mietersuche, dem Erstellen eines Mietvertrags, der Kommunikation mit den Mietern oder gar der Beendigung des Mietverhältnisses.

Die meisten Eigentümer nutzen die Vermietung der Immobilie als Quelle für passives Einkommen und als Kapitalanlage. Doch Eigentum verpflichtet - und kostet trotz der Mieteinnahmen Geld. Insofern ist es nur nachvollziehbar, dass Vermieter gerade im Hinblick auf die steigenden Kosten ein Interesse daran haben, nicht nur etwaige Darlehen zur Finanzierung des Objekts bedienen zu können, sondern zusätzlich ausreichend Rücklagen bilden zu können - ehe etwas von den Einnahmen tatsächlich in die eigenen Taschen fließt. So sind manche Mieter gerne dem Irrglauben erlegen, die Mieten würden vollständig auf den Konten der Vermieter landen. Selbstredend haben steigende Kosten auch Einfluss auf die finanziellen Mittel der Mieter - umso schwieriger wird es folglich werden, dann auch noch die Mieten entsprechend anzupassen. Ein solches Vorhaben stößt bei manchen Mietern auf Widerstand und selbst ein sonst gutes und unkompliziertes Verhältnis zum Vermieter könnte angespannt werden. Es ist deshalb besonders wichtig, dass ein Schreiben mit der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung fehlerfrei ist! Angefangen bei der Berechtigung, über die Berechnung selbst und bis hin zu den Formalitäten - wobei letztere meist der wahre Fallstrick für Vermieter ist! Insofern stellt eine Mieterhöhung ein wichtiges Mittel dar, um die Rentabilität der Immobilie zu sichern. Die zahlreichen rechtlichen und formalen Anforderungen, die an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden, können schnell zu Problemen mit den Mietern oder sogar zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen . Denn fehlerhafte Mieterhöhungen sind nicht bloß unwirksam: Sie können Nährboden für jahrelange Streitigkeiten zwischen den Parteien sein. Da Mietverhältnisse aber sogenannte "Dauerschuldverhältnisse" und folglich auf Dauer ausgelegt sind, haben wohl kaum Mieter oder Vermieter Interesse an ständigen Auseinandersetzungen. Der Assista Immobilien GmbH liegt die Mietverwaltung daher besonders am Herzen. Wir sind das Verhandeln und Jonglieren schwieriger Themen gewöhnt und wissen, worauf es ankommt.

Am 01.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft und brachte einige wichtige Änderungen mit sich. Ziel war es, vieles für Wohnungseigentümer einfacher und flexibler zu machen. Gleichzeitig sollten Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaften klarer geregelt werden, um Konflikte zu vermeiden und die Verwaltung von Wohnungseigentum besser zu organisieren. Einige dieser Änderungen mussten nicht sofort umgesetzt werden. Für manche hat man eine längere Frist eingeräumt, die nun, im Jahr 2025, ausläuft. Es ist daher höchste Zeit, sich mit den Details zu befassen und mögliche Versäumnisse rechtzeitig zu korrigieren. Eine zentrale Änderung betrifft die sogenannte Öffnungsklausel. Was ist eine Öffnungsklausel und warum ist sie wichtig? Eine Öffnungsklausel ist im Grunde eine Art Erlaubnis. Sie ermöglicht es den Eigentümern, durch Beschlüsse von der Teilungserklärung oder dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abzuweichen. Ohne eine solche Klausel in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung sind solche abweichenden Regelungen nicht möglich. Solche Beschlüsse betreffen oft Dinge wie Sondernutzungsrechte. Das heißt, dass zum Beispiel ein Eigentümer das exklusive Recht auf die Nutzung eines Gartens erhält, der eigentlich allen gehört. Diese Regelungen können sinnvoll sein, um die individuellen Bedürfnisse der Eigentümer besser zu berücksichtigen, greifen aber auch tief in die Eigentumsverhältnisse ein. Was hat sich durch das WEMoG geändert? Früher galten solche abweichenden Regelungen automatisch auch für Rechtsnachfolger – also für Personen, die eine Wohnung kaufen oder erben. Das führte häufig zu Problemen, weil die neuen Eigentümer in der Regel nicht in die ursprüngliche Beschlussfassung eingebunden waren. Mit dem WEMoG wurde dies geändert. Ab sofort müssen solche Regelungen ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für Rechtsnachfolger gelten. Ohne diese Eintragung verliert der Beschluss bei einem Eigentümerwechsel seine Gültigkeit. Das sorgt für mehr Klarheit und Rechtssicherheit, macht aber auch eine genaue Prüfung und Nachbereitung erforderlich. Warum ist der 31.12.2025 ein wichtiges Datum? Bis Ende 2025 müssen alle abweichenden Regelungen, die von der Teilungserklärung oder dem Gesetz abweichen, ins Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt sowohl für neue Beschlüsse als auch für Altbeschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Wird die Eintragung versäumt, verlieren diese Beschlüsse ihre Wirkung für Rechtsnachfolger. Ein Beispiel: Eine Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, dass ein bestimmter Eigentümer allein einen Garten nutzen darf. Wenn dieser Beschluss nicht bis Ende 2025 im Grundbuch eingetragen wird und die Wohnung verkauft wird, hat der neue Eigentümer keinen Anspruch mehr auf die alleinige Gartennutzung. Der Garten gehört dann wieder der Gemeinschaft. Was können Eigentümergemeinschaften jetzt tun? Eigentümergemeinschaften sollten ihre Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlussprotokolle sorgfältig prüfen. Dabei stellt sich vor allem die Frage: - Gibt es abweichende Regelungen, die ins Grundbuch eingetragen werden müssen? - Ist eine gültige Öffnungsklausel vorhanden? - Sollten bestimmte Regelungen dauerhaft oder nur zeitlich begrenzt gelten? Es empfiehlt sich, professionelle Unterstützung hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt werden und rechtliche Konsequenzen vermieden werden können. Unsere Unterstützung für Sie Die Assista Immobilien GmbH bietet Ihnen eine umfassende Prüfung Ihrer Unterlagen an. Wir helfen Ihnen, mögliche Lücken zu erkennen, und beraten Sie, welche Schritte notwendig sind, um Ihre Eigentümergemeinschaft rechtssicher aufzustellen. Wir klären, ob eine gültige Öffnungsklausel vorliegt und welche Beschlüsse bis Ende 2025 ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Übrigens: Bei Erbfällen gilt die Rechtsnachfolge auch ohne Grundbucheintragung. Doch auch hier lohnt es sich, frühzeitig Klarheit zu schaffen, um mögliche Konflikte zu vermeiden. Weitere Neuerungen des WEMoG Neben den Anforderungen an die Grundbucheintragung hat das WEMoG noch weitere Änderungen eingeführt, die für Eigentümergemeinschaften wichtig sind: Einfachere Beschlussfassung bei baulichen Veränderungen: Maßnahmen wie der Einbau von Ladesäulen für Elektrofahrzeuge, barrierefreier Umbau oder energetische Sanierungen können jetzt einfacher beschlossen werden. Eine einfache Mehrheit reicht aus. Mehr Rechte für die Gemeinschaft: Eigentümergemeinschaften sind jetzt umfassend rechtsfähig und können Verträge abschließen, klagen und verklagt werden. Das erleichtert die Verwaltung und macht sie handlungsfähiger. Neue Regeln für Verwalter: Verwalter haben jetzt mehr Befugnisse, müssen aber auch mehr Transparenz gewährleisten. Sie können eigenständig handeln, sind aber verpflichtet, die Eigentümer regelmäßig zu informieren. Flexiblere Kostenverteilung: Die Kosten können jetzt gerechter verteilt werden. Eigentümer, die von einer Maßnahme besonders profitieren, können stärker an den Kosten beteiligt werden. Nutzen Sie die verbleibende Zeit bis Ende 2025, um Ihre Eigentümergemeinschaft optimal aufzustellen. Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie dabei! mitgeteilt v. Lea M. Mayr

- Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie zwingend Mitglied einer Eigentümergemeinschaft - Was Sie über Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte und die Wohnungseigentümergemeinschaft wissen sollten: Viele Käufer sind sich nicht bewusst, dass sie mit der neuen Wohnung nicht nur das sogenannte Sondereigentum – also die Wohnung selbst – erwerben, sondern auch Gemeinschaftseigentum und häufig ebenso Sondernutzungsrechte. Damit gehen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten einher, die im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geregelt sind. In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Begriffe und was es bedeutet, Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein. _________________________________________________________________ 1. Was ist Sondereigentum? Sondereigentum bezieht sich auf die Räume Ihrer Wohnung, die Ihnen alleine gehören und die Sie nach Belieben gestalten und nutzen dürfen. Dazu zählen in der Regel: • Wohnräume, • Balkon oder Terrasse (sofern im Aufteilungsplan festgelegt), • Keller oder Abstellräume, die der Wohnung zugeordnet sind. Dieses Eigentum können Sie frei veräußern, vermieten oder renovieren – solange die Maßnahmen nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen. Es ist wichtig zu wissen, dass Sie sich bei baulichen Änderungen, wie dem Austausch von Fenstern oder Heizkörpern, mit der Gemeinschaft abstimmen müssen, da solche Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen. Sie müssen Sich aber auch im Fall von Sanierungsarbeiten innerhalb der Räume vergewissern, dass Sie in kein gemeinschaftliches Eigentum, wie bspw. tragendes Bauwerk, gemeinsame Leitungen, oder die Dämmung und Abdichtung eingreifen! 2. Gemeinschaftseigentum – was gehört dazu? Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die nicht dem Sondereigentum zugeordnet sind. Dazu zählen beispielsweise: • Tragende Wände, Decken und das Dach, • Treppenhaus, Aufzüge und Flure, • Die Fassade und Fenster (sofern nicht anders geregelt), • Außenanlagen wie der Garten oder Wege, • Technische Anlagen, z. B. Heizungs- und Wasserleitungen. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, basierend auf den Miteigentumsanteilen, die im Grundbuch eingetragen sind. Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft im Rahmen von Versammlungen, z. B. ob ein neues Dach gedeckt oder der Garten neu gestaltet wird. 3. Was sind Sondernutzungsrechte? Sondernutzungsrechte räumen einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums ein. Beispiele sind: • Ein bestimmter Stellplatz auf dem Hof, • Die alleinige Nutzung eines Gartenanteils, • Sonderflächen im Keller oder Speicher. Wichtig ist: Diese Bereiche gehören weiterhin zum Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht darf sie jedoch exklusiv nutzen, muss sie aber auch instand halten und pflegen. 4. Welche Pflichten entstehen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft? Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit gehen bestimmte Pflichten einher, darunter: a) Kostenbeteiligung Jeder Eigentümer trägt die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb des Gemeinschaftseigentums, z. B.: • Reparaturen an Dach oder Fassade, • Reinigung des Treppenhauses, • Versicherungskosten. Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach den Miteigentumsanteilen oder einer in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regelung. b) Teilnahme an Eigentümerversammlungen In der Eigentümerversammlung werden wichtige Entscheidungen getroffen, z. B. über Sanierungen, die Hausordnung oder das Budget. Jeder Eigentümer hat hier ein Stimmrecht, dessen Gewichtung sich nach den Miteigentumsanteilen richtet. c) Einhaltung der Gemeinschaftsordnung Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in der WEG. Sie enthält Vorgaben zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, Ruhezeiten und baulichen Änderungen. Verstöße können zu Konflikten führen und in extremen Fällen rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Unser Tipp: Bevor Sie Eigentum erwerben, fordern Sie immer auch die Einsicht in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung an. Außerdem kann ein Blick in die letzten Beschlussprotokolle, die von der Hausverwaltung gesammelt werden müssen, Aufschluss über Regelungen innerhalb der Gemeinschaft geben und auch erkennen lassen, ob bspw. Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geplant sind. 5. Nach dem Erwerb von Wohnungseigentum Das Leben in einer WEG erfordert Kompromisse und ein gewisses Maß an Gemeinschaftssinn. Hier ein paar Tipps für ein harmonisches Zusammenleben: • Respektieren Sie die Hausordnung: Sie dient dazu, das Miteinander zu regeln und Streitigkeiten zu vermeiden. • Kommunizieren Sie frühzeitig: Wenn Sie Umbauten planen oder Probleme bemerken, sprechen Sie diese in der Versammlung oder mit der Hausverwaltung an. • Beteiligen Sie sich aktiv: Die Eigentümerversammlung ist Ihre Chance, Entscheidungen mitzugestalten und Ihre Interessen einzubringen. 6. Fazit: Sie sind nicht alleiniger Eigentümer Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur ein Zuhause, sondern auch einen Anteil an einer Gemeinschaft. Dies bringt Rechte, wie die Mitbestimmung, aber auch Pflichten, wie die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, mit sich. Eine gute Hausverwaltung kann helfen, die Abläufe in der WEG zu organisieren und das Miteinander zu erleichtern. _________________________________________________________________ Wenn Sie Fragen zur Wohnungseigentümergemeinschaft, den rechtlichen Grundlagen oder der Verwaltung haben, wenden Sie sich gerne an uns – die Assista Immobilien GmbH steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite! mitgeteilt v. Lea M. Mayr

Wenn Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind oder werden wollen, dann muss Ihnen bewusst sein, dass Sie nicht bloß Eigentum an der Wohnung selbst - Sondereigentum - erwerben, sondern ebenso Miteigentumsanteile an allen gemeinschaftlichen Bestandteilen. Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es immer auch zwingendes Gemeinschaftseigentum . So gehören beispielsweise erforderliche Anlagen - wie die Heizung - zu zwingend gemeinschaftlichen Anlagen. Auch die Fassade, Fenster, das Dach und tragendes Mauerwerk, sowie Dämmung und Abdichtung sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Beispiel: Angenommen Sie haben einen Balkon, dann sind manche Bestandteil sondereigentumsfähig, während andere zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Fliesenbelag bspw. wäre dem Sondereigentum zuzuweisen, während die darunter befindliche Abdichtung dem Gemeinschaftseigentum zugehörig ist. Diese Unterscheidung ist notwendig, da je nachdem entweder Sie, oder die Gemeinschaft für Reparaturen zu zahlen hat. Wurde eine Wohnanlage neu errichtet, so müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass nicht nur Ansprüche bzgl. Ihres Sondereigentums bestehen, sondern ebenso bzgl. des Gemeinschaftseigentums. Das hat zur Folge, dass Sie in der Regel zwei Mal aufgefordert werden, die von dem Bauunternehmen erbrachten Leistungen abzunehmen. So müssen Sie einerseits die Herstellung der Eigentumswohnung abnehmen, andererseits auch das Gemeinschaftseigentum. Das kann natürlich dazu führen, dass nicht jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Eine Abnahme liegt erst dann vor, wenn alle das Gemeinschaftseigentum abgenommen haben. Ist dies nicht der Fall, da bspw. noch Mängel bestehen, kann eine Abnahme auch konkludiert erfolgen: Nämlich wenn nach erfolgten Mangelrügen die Mängel beseitigt wurden, die Immobilie vollständig in Gebrauch genommen wurde und keine weiteren Mängelrügen ausgesprochen wurden. Der Zeitpunkt der Abnahme entscheidet über das Ingangsetzen der Gewährleistungsfrist, die für gewöhnlich 5 Jahre ab dem der Abnahme nachfolgenden Tag zu laufen beginnt. Ein Beispiel: Wurden die Arbeiten am 15.04.2024 fertiggestellt, so beginnt die Gewährleistungsfrist ab dem 16.04.2024 zu laufen und endet mit Ablauf des 16.04.2028. TIPP: Es kann sich lohnen, vor dem Ablauf der Gewährleistungsfrist einen vereidigten und von der Öffentlichkeit bestellten Sachverständigen mit der Suche nach potentiellen Mängeln zu beauftragen. Interessant zu wissen: Die reguläre Verjährung von Ansprüchen beträgt 3 Jahre. Die Rechnung der Frist ist in diesem Fall jedoch vollkommen anders: angenommen ein Anspruch entsteht irgendwann im Jahr 2024, beispielsweise am 20.07.2024, dann beginnt die 3-Jahresfrist erst mit Ablauf des Jahres 2024, also zum 01.01.2025 zu laufen und endet somit mit Ablauf des 31.12.2027. Dabei müssen Mängel am Gemeinschaftseigentum aber nicht zwingend auch von der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Tatsächlich kann jeder Erwerber bzw. Miteigentümer Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauunternehmen rügen. Das liegt daran, da jeder Miteigentümer konsequenterweise eben auch Eigentum an gemeinschaftlichen Flächen erworben hat. Jeder Eigentümer hat folglich ein Recht darauf, dass auch das von ihm miterworbene Gemeinschaftseigentum mangelfrei ist. Hierbei sind Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen jedoch sehr gerne vorprogrammiert: Wer die Mangelhaftigkeit einer Leistung feststellt, der wird für gewöhnlich nicht dazu geneigt sein, ein Unternehmen vollständig zu bezahlen. Immerhin wurde die vereinbarte Leistung nicht vertragsgerecht erbracht. Und auch der Gesetzgeber sowie die regelmäßige Rechtsprechung der Gerichte gibt den Erwerbern Recht. Ist die Leistung mangelhaft, steht einem Erwerber ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses Zurückbehaltungsrecht schmeckt jedoch den wenigsten Bauunternehmen, die für gewöhnlich auf die vollständige Zahlung bestehen, auch wenn Mängel vorhanden sind. Einem Erwerber steht auch ein solches Zurückbehaltungsrecht zu, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen. Das OLG Brandenburg hat mit seinem Urteil vom 12.09.2024, Aktenzeichen 12 U 93/23 sogar entschieden, dass ein Einbehalt in Höhe von 8,5 % vom Kaufpreis sogar noch angemessen sein kann. Entscheidend ist immer, dass der Einbehalt sich an den zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten zu orientieren hat. Es darf also kein willkürlicher Einbehalt erfolgen. Das Hauptproblem für viele Eigentumserwerber: Gemäß einem notariellen Kaufvertrag erfolgt die endgültige Eigentumsübertragung erst dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Das bedeutet, dass die Bauunternehmen dem Notar gegenüber keine Zustimmung für die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber erklären werden, selbst wenn diesem ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zusteht. Die Rechtsprechung ist sich in diesem Fall jedoch einig: Die Verweigerung einer Eigentumsübertragung ist treuwidrig, wenn der Einbehalt verhältnismäßig ist. Als neues Mitglied einer Eigentümergemeinschaft dürfen Sie folglich auch selbstständig und ohne die Beteiligung anderer Miteigentümer Mängel am Gemeinschaftseigentum rügen und zur Nachbesserung auffordern und darüber hinaus einen angemessenen Betrag bis zur Beseitigung des Mangels einbehalten. Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung darf hiervon nicht beeinträchtigt werden. Erst recht nicht, wenn keine Mangelbeseitigung erfolgt. Haben Sie mindestens zwei Mal unter angemessener Fristsetzung und unter Benennung der Mängel zur Beseitigung aufgefordert und wurde keine Nachbesserung durchgeführt oder ist gescheitert, so ist Ihnen eine dritte Aufforderung nicht länger zuzumuten. Sie dürfen dann den einbehaltenen Betrag für die Beauftragung eines Fremdunternehmens aufwenden, das die Mängel beseitigt. Spätestens dann hat auch das Bauunternehmen keinen Anspruch mehr auf Zahlung des vollen Kaufpreises. Sie jedoch auch weiterhin auf Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Sie sehen - die Assista Immobilien GmbH kennt sich aus! Mit uns an Ihrer Seite, werden wir uns um alles kümmern. Wir behalten Abnahmen im Blick, dokumentieren Mängel, fordern zur Nachbesserung auf, erkundigen uns wenn nötig bei Sachverständigen und Rechtsanwälten und behalten stets die Interessen eines jeden Einzelnen sowie der Gemeinschaft im Blick. mitgeteilt v. Lea M. Mayr

Immobilien werden oft nicht nur vom Eigentümer bewohnt, sondern gerne auch vermietet. Sie können als Investitionsobjekt oder Altersvorsorge dienen. Finanzierungen und Unterhaltungskosten sind jedoch hoch - kann eine Mieterhöhung helfen?

Als Vermieter möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht nur erhalten, sondern gerne auch steigern, die Energieeffizienz verbessern und gleichzeitig attraktive Wohnbedingungen für Ihre Mieter beibehalten. Doch wie lassen sich die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen effektiv und rechtssicher umlegen, ohne den Mieter übermäßig zu belasten? Die Umlage von Modernisierungskosten ist ein entscheidendes Thema für Vermieter, da sie die Möglichkeit bietet, Investitionen in Ihre Immobilie zu Teilen über die Mieteinnahmen zu refinanzieren. Gleichzeitig gibt es jedoch zahlreiche rechtliche und praktische Aspekte, die hierbei beachtet werden müssen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen knapp und übersichtlich, worauf es im Fall von Modernisierungen und der Umlage der Kosten auf die Mieter ankommt – und wie die Assista Immobilien GmbH Sie hierbei unterstützen kann! Die Herausforderung: Modernisieren ohne Risiko Modernisierungsmaßnahmen wie neue Heizsysteme, bessere Dämmung oder der Einbau eines Aufzugs bringen langfristig Vorteile für Ihre Immobilie. Doch die Frage, welche Kosten Sie auf Ihre Mieter umlegen können, sorgt oft für Unsicherheit. Fehler bei der Planung oder Umsetzung können nicht nur zu rechtlichen Problemen führen, sondern auch das Mietverhältnis belasten. Manche Vermieter wissen nicht einmal, dass Sie Modernisierungskosten umlegen können! Hier kommen wir ins Spiel: Die Assista Immobilien GmbH unterstützt Sie dabei, den Modernisierungsbedarf zu ermitteln, eine Kostenplanung vorzunehmen und die Kommunikation mit Ihren Mietern professionell zu gestalten! Die rechtlichen Grundlagen: §§ 555b und 559 BGB Gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen des BGB dürfen Vermieter bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf ihre Mieter umlegen. Zu den umlegbaren Maßnahmen zählen insbesondere: - Energetische Verbesserungen (z. B. Wärmedämmung oder neue Heizsysteme) - Maßnahmen zur nachhaltigen Energieversorgung - Bauliche Veränderungen, die den Wohnwert steigern (z. B. ein Aufzug) Instandhaltungs maßnahmen oder Reparaturen , selbst wenn sie modernisierend wirken können, sind hingegen nicht umlagefähig. Schutzmechanismen für Mieter: Kappungsgrenzen und Härtefälle Auch wenn die Umlage der Kosten für Vermieter attraktiv ist, gibt es Grenzen. Diese sollen verhindern, dass die Mieten unverhältnismäßig stark steigen. Zu beachten sind hierbei folgende Grenzen: - Die Erhöhung darf maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren betragen - Bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze bei 2 Euro Mieter können zudem eine Härtefallregelung in Anspruch nehmen, wenn die Modernisierungsumlage zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung führt. Eine Pauschalierung ist jedoch nicht möglich, es muss immer der Einzelfall geprüft werden. Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem Experten beraten, um Fehler bei der Umlage zu vermeiden. Die Assista Immobilien GmbH bietet Ihnen individuelle Unterstützung bei der rechtlichen Prüfung und der Umsetzung und arbeitet außerdem intern mit dem Rechts- und Fachanwalt Herrn Falk Ostmann zusammen! Eine Chance für Vermieter: Mehrwert und Nachhaltigkeit Modernisierungen sind mehr als nur eine Pflicht – sie sind eine Investition in die Zukunft Ihrer Immobilie. Eine energieeffiziente Dämmung, moderne Heiztechnik oder bauliche Verbesserungen können den Wert Ihrer Immobilie erheblich steigern und sie für potenzielle Mieter attraktiver machen. Chancen und Herausforderungen für Mieter Nicht immer sind Mieter von der Idee höherer Mietzahlungen begeistert. In den meisten Fällen können sie dann aber doch überzeugt werden, da die Vorteile überwiegen. Energieeffiziente Maßnahmen wie bessere Dämmung oder neue Heizsysteme werden die Energiekosten senken und eine modernisierte Ausstattung wird den Komfort und die Lebensqualität erheblich steigern. Modernisiert und dann? Die Umlage von Modernisierungskosten ist eine komplexe Aufgabe, die Planung und Expertise erfordert. Mit der Unterstützung der Assista Immobilien GmbH stellen Sie sicher, dass Ihre Maßnahmen rechtssicher, effizient und für alle Beteiligten fair umgesetzt werden. Modernisierungen müssen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden, einschließlich einer detaillierten Kostenaufstellung und der zu erwartenden Mieterhöhung gem. § 555c Abs.1 BGB. Betrifft die Ankündigung eine energetische Modernisierung oder eine klimaschützende Maßnahme, kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen gem. § 555 c Abs. 3 BGB. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, ist die Umlage rechtlich nicht zulässig gem.§ 555d Abs.3 BGB. Darüber hinaus haben Mieter das Recht, die angesetzten Kosten zu überprüfen. Sind Modernisierungen wirklich ein zweischneidiges Schwert? Einerseits fördern sie Verbesserungen, die langfristig die Wohnqualität und Nachhaltigkeit erhöhen können. Andererseits stellen sie oft eine finanzielle Hürde dar, welche die Mieter in schwierige Lagen bringen kann. Der Schutz durch gesetzliche Kappungsgrenzen und Härtefallregelungen ist dabei von zentraler Bedeutung, um ein Gleichgewicht zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern zu gewährleisten. Lohnt sich eine Modernisierung wirklich – für beide Seiten? Die Antwort lautet: Ja. Denn die langfristigen Vorteile überwiegen die anfänglichen Mehrkosten. Für Vermieter steigert eine Modernisierung den Wert der Immobilie erheblich, erhöht ihre Attraktivität auf dem Mietmarkt und kann langfristig zu stabileren Mieteinnahmen führen. Aber auch Mieter profitieren in mehrfacher Hinsicht: Energetische Maßnahmen wie bessere Dämmung oder der Einbau moderner Heizsysteme senken den Energieverbrauch spürbar. Die Einsparungen bei den Nebenkosten können die höhere Miete teilweise oder sogar vollständig ausgleichen. Außerdem sorgt eine gute Dämmung für angenehmere Raumtemperaturen, während bauliche Verbesserungen wie Aufzüge oder barrierefreie Zugänge den Alltag erheblich erleichtern. Viele Mieter legen heutzutage außerdem viel Wert auf einen umweltfreundlichen Lebensstil. Modernisierungen tragen dazu bei, den CO₂-Ausstoß zu senken und die Immobilie klimafreundlicher zu gestalten. Es gibt außerdem Modernisierungsmaßnahmen, die zusätzlich staatliche Förderungen erhalten! Langfristig profitieren Mieter also ebenso wie Vermieter von niedrigeren Betriebskosten und einer höheren Wohnqualität, während sie gleichzeitig zur Energiewende beitragen. Diese Vorteile machen die anfänglichen Kosten nicht nur tragbar, sondern für viele Mieter sogar lohnenswert. Am Ende sind Modernisierungen also nicht nur ein Gewinn für Vermieter, sondern auch für Mieter. Mit einer klaren Planung und einer professionellen Unterstützung – wie sie die Assista Immobilien GmbH bietet – wird eine Modernisierung zu einer nachhaltigen und fairen Lösung, die beiden Seiten zugutekommt. mitgeteilt v. Lea M. Mayr