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Eigentum,
obwohl der Kaufpreis nicht voll bezahlt wurde?
Wenn Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind oder werden wollen, dann muss Ihnen bewusst sein, dass Sie nicht bloß Eigentum an der Wohnung selbst - Sondereigentum - erwerben, sondern ebenso Miteigentumsanteile an allen gemeinschaftlichen Bestandteilen.
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es immer auch zwingendes Gemeinschaftseigentum. So gehören beispielsweise erforderliche Anlagen - wie die Heizung - zu zwingend gemeinschaftlichen Anlagen. Auch die Fassade, Fenster, das Dach und tragendes Mauerwerk, sowie Dämmung und Abdichtung sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums.
Ein Beispiel:
Angenommen Sie haben einen Balkon, dann sind manche Bestandteil sondereigentumsfähig, während andere zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Fliesenbelag bspw. wäre dem Sondereigentum zuzuweisen, während die darunter befindliche Abdichtung dem Gemeinschaftseigentum zugehörig ist. Diese Unterscheidung ist notwendig, da je nachdem entweder Sie, oder die Gemeinschaft für Reparaturen zu zahlen hat.
Wurde eine Wohnanlage neu errichtet, so müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass nicht nur Ansprüche bzgl. Ihres Sondereigentums bestehen, sondern ebenso bzgl. des Gemeinschaftseigentums.
Das hat zur Folge, dass Sie in der Regel zwei Mal aufgefordert werden, die von dem Bauunternehmen erbrachten Leistungen abzunehmen.
So müssen Sie einerseits die Herstellung der Eigentumswohnung abnehmen, andererseits auch das Gemeinschaftseigentum.
Das kann natürlich dazu führen, dass nicht jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Eine Abnahme liegt erst dann vor, wenn alle das Gemeinschaftseigentum abgenommen haben. Ist dies nicht der Fall, da bspw. noch Mängel bestehen, kann eine Abnahme auch konkludiert erfolgen: Nämlich wenn nach erfolgten Mangelrügen die Mängel beseitigt wurden, die Immobilie vollständig in Gebrauch genommen wurde und keine weiteren Mängelrügen ausgesprochen wurden.
Der Zeitpunkt der Abnahme entscheidet über das Ingangsetzen der Gewährleistungsfrist, die für gewöhnlich 5 Jahre ab dem der Abnahme nachfolgenden Tag zu laufen beginnt.
Ein Beispiel:
Wurden die Arbeiten am 15.04.2024 fertiggestellt, so beginnt die Gewährleistungsfrist ab dem 16.04.2024 zu laufen und endet mit Ablauf des 16.04.2028.
TIPP: Es kann sich lohnen, vor dem Ablauf der Gewährleistungsfrist einen vereidigten und von der Öffentlichkeit bestellten Sachverständigen mit der Suche nach potentiellen Mängeln zu beauftragen.
Interessant zu wissen:
Die reguläre Verjährung von Ansprüchen beträgt 3 Jahre. Die Rechnung der Frist ist in diesem Fall jedoch vollkommen anders: angenommen ein Anspruch entsteht irgendwann im Jahr 2024, beispielsweise am 20.07.2024, dann beginnt die 3-Jahresfrist erst mit Ablauf des Jahres 2024, also zum 01.01.2025 zu laufen und endet somit mit Ablauf des 31.12.2027.
Dabei müssen Mängel am Gemeinschaftseigentum aber nicht zwingend auch von der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Tatsächlich kann jeder Erwerber bzw. Miteigentümer Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauunternehmen rügen.
Das liegt daran, da jeder Miteigentümer konsequenterweise eben auch Eigentum an gemeinschaftlichen Flächen erworben hat. Jeder Eigentümer hat folglich ein Recht darauf, dass auch das von ihm miterworbene Gemeinschaftseigentum mangelfrei ist.
Hierbei sind Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen jedoch sehr gerne vorprogrammiert:
Wer die Mangelhaftigkeit einer Leistung feststellt, der wird für gewöhnlich nicht dazu geneigt sein, ein Unternehmen vollständig zu bezahlen. Immerhin wurde die vereinbarte Leistung nicht vertragsgerecht erbracht.
Und auch der Gesetzgeber sowie die regelmäßige Rechtsprechung der Gerichte gibt den Erwerbern Recht.
Ist die Leistung mangelhaft, steht einem Erwerber ein Zurückbehaltungsrecht zu.
Dieses Zurückbehaltungsrecht schmeckt jedoch den wenigsten Bauunternehmen, die für gewöhnlich auf die vollständige Zahlung bestehen, auch wenn Mängel vorhanden sind.
Einem Erwerber steht auch ein solches Zurückbehaltungsrecht zu, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen.
Das OLG Brandenburg hat mit seinem Urteil vom 12.09.2024, Aktenzeichen 12 U 93/23 sogar entschieden, dass ein Einbehalt in Höhe von 8,5 % vom Kaufpreis sogar noch angemessen sein kann.
Entscheidend ist immer, dass der Einbehalt sich an den zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten zu orientieren hat. Es darf also kein willkürlicher Einbehalt erfolgen.
Das Hauptproblem für viele Eigentumserwerber: Gemäß einem notariellen Kaufvertrag erfolgt die endgültige Eigentumsübertragung erst dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Das bedeutet, dass die Bauunternehmen dem Notar gegenüber keine Zustimmung für die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber erklären werden, selbst wenn diesem ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zusteht.
Die Rechtsprechung ist sich in diesem Fall jedoch einig:
Die Verweigerung einer Eigentumsübertragung ist treuwidrig, wenn der Einbehalt verhältnismäßig ist.
Als neues Mitglied einer Eigentümergemeinschaft dürfen Sie folglich auch selbstständig und ohne die Beteiligung anderer Miteigentümer Mängel am Gemeinschaftseigentum rügen und zur Nachbesserung auffordern und darüber hinaus einen angemessenen Betrag bis zur Beseitigung des Mangels einbehalten.
Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung darf hiervon nicht beeinträchtigt werden.
Erst recht nicht, wenn keine Mangelbeseitigung erfolgt.
Haben Sie mindestens zwei Mal unter angemessener Fristsetzung und unter Benennung der Mängel zur Beseitigung aufgefordert und wurde keine Nachbesserung durchgeführt oder ist gescheitert, so ist Ihnen eine dritte Aufforderung nicht länger zuzumuten.
Sie dürfen dann den einbehaltenen Betrag für die Beauftragung eines Fremdunternehmens aufwenden, das die Mängel beseitigt.
Spätestens dann hat auch das Bauunternehmen keinen Anspruch mehr auf Zahlung des vollen Kaufpreises. Sie jedoch auch weiterhin auf Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Sie sehen - die Assista Immobilien GmbH kennt sich aus!
Mit uns an Ihrer Seite, werden wir uns um alles kümmern. Wir behalten Abnahmen im Blick, dokumentieren Mängel, fordern zur Nachbesserung auf, erkundigen uns wenn nötig bei Sachverständigen und Rechtsanwälten und behalten stets die Interessen eines jeden Einzelnen sowie der Gemeinschaft im Blick.
mitgeteilt v. Lea M. Mayr