Es kommt drauf an!

Kennen Sie sich mit allen Voraussetzungen aus?

Wissen Sie, welche Faktoren Sie als Berechnungsgrundlage berücksichtigen müssen?

Verstehen Sie den Mietspiegel, haben Sie ein Sachverständigengutachten beauftragt oder Vergleichswohnungen?

Haben Sie in Ihrem Schreiben alle Formalitäten und Fristen berücksichtigt?



Wenn Sie sich nicht zu 100 % sicher sind, dann werfen Sie einmal einen Blick auf die Fehler,

die leider viel zu häufig passieren können:

1. Fehlende Begründung 

– Eine Mieterhöhung muss nachvollziehbar begründet werden. Das Gesetz nennt diverse Beispiele: Ein Gutachten, mehrere Vergleichswohnungen oder einen qualifizierten Mietspiegel. 

2. Falsche oder fehlende Fristsetzung 

– Mieter haben min. 3 Monate Zeit , um der Bitte um Erhöhung zuzustimmen. 

Kleiner Exkurs: Der Vermieter muss auf Zustimmung klagen, wenn der Mieter innerhalb der Frist von 3 Monaten 

der Mieterhöhung nicht zustimmt, oder aber die Erhöhung ablehnt.

3. Keine schriftliche Mitteilung 

– Mieterhöhungen müssen schriftlich angefragt werden, eine E-Mail reicht nicht aus. 

Wichtig: Eine einseitige Erhöhung funktioniert nicht. Sie dürfen als Vermieter nur um Zustimmung bitten, 

dürfen ohne diese die Miete aber nicht einfach festsetzen.

4. Falsche Formulierung 

– Eine Mieterhöhung darf nicht als einseitige Anordnung formuliert werden.

5. Fehlende Zustimmung der Mieter 

– Die Mieterhöhung tritt nur ein, wenn die Mieter der Erhöhung zugestimmt haben. 

6. Kein Hinweis auf Widerspruchsrecht 

– Die Mieter haben das Recht, eine begehrte Mieterhöhung abzulehnen oder zu prüfen und der Vermieter muss auf dieses Recht hinweisen.

7. Überschreitung der Kappungsgrenze 

– Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % (in angespannten Wohnlagen um 15 %) steigen. Diese sogenannten Kappungsgrenzen sind unter allen Umständen einzuhalten und finden ihre Grenze ferner dann, wenn die ortsübliche Miete bereits erreicht wurde. Damit dürfen nicht "endlose" Erhöhungen erfolgen. Ist die Ortsüblichkeit erreicht, nützen einem Vermieter auch 20 % nichts.

8. Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete 

– Die Erhöhung darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. 

9. Falsche Berechnungsgrundlage 

– Es muss die tatsächliche Nettokaltmiete als Basis verwendet werden, nicht die Warmmiete. 

10. Fehlende oder falsche Vergleichswohnungen 

– Bei Mieterhöhungen nach Vergleichswohnungen müssen mindestens drei geeignete Wohnungen genannt werden. 

Exkurs: Mietspiegel sind typisch für Großstädte, nicht aber für kleinere Orte. Hier heißt es meist Klinken putzen! 

Denn die zu nennenden Vergleichswohnungen müssen auch tatsächlich vergleichbar sein. 

So müssen sich Lage, Größe und Ausstattung ähneln. Es könnten auch noch weitere Merkmale zu berücksichtigen sein. 

11. Fehlerhafte Berechnung bei Modernisierung 

– Eine Mieterhöhung darf auch erfolgen, wenn eine Modernisierung stattfand. Es dürfen jedoch nicht alle Maßnahmen auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem gilt eine Begrenzung von 8 % der Kosten pro Jahr. 

12. Unzureichende Belege für Modernisierungen 

– Ohne nachvollziehbare Belege oder fehlerhafte Kostenaufstellungen kann die Erhöhung unwirksam sein. 

13. Falsche oder veraltete Vergleichsmieten 

– Der herangezogene Mietspiegel oder die Vergleichswohnungen müssen aktuell sein. Im Übrigen müssen die Vergleichswohnungen für die Mieter identifizierbar sein. Das bedeutet, dass Sie sich die Erlaubnis anderer Mieter oder Eigentümer einholen müssen, Adressen zu benennen.

14. Fehlender Hinweis auf Sonderregelungen 

– In sozialen Wohnungsbauten oder in Gebieten mit Mietpreisbremse gelten besondere Regeln. 

15. Mieterhöhung zu früh nach Einzug 

– Eine Erhöhung ist erst nach 15 Monaten nach Mietbeginn möglich (12 Monate Wohndauer + 3 Monate Frist). 

16. Falsche Ankündigung von Staffelmieten 

– Nicht jede Mieterhöhung richtet sich nach Moderniserungen oder der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden. Staffelmietvereinbarungen müssen jedoch wirksam im Mietvertrag verklausuliert sein.

17. Fehler bei der Indexmiete 

– Zusätzlich gibt es noch sogenannte Indexmieten. Man findet sie häufiger bei Gewerbemietverträgen. Eine Indexmiete darf nur nach dem Verbraucherpreisindex und nicht nach anderen Kriterien erhöht werden.

18. Mieterhöhung trotz fehlerhaften Mietvertrags 

– Wenn der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, könnte auch die Mieterhöhung ungültig sein. 

19. Ignorieren von Mieterschutzregeln 

– In sozialen Wohnungsbauten, Milieuschutzgebieten oder bei staatlich geförderten Wohnungen gelten spezielle Vorschriften, da die Erhöhung einer Miete mit einer besonderen Härte verbunden sein könnte.

20. Mieterhöhung ohne Prüfung der Wirtschaftlichkeit 

– Eine überzogene Erhöhung kann Mieter verprellen oder zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen. 

21. Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse 

– In vielen Städten gibt es Begrenzungen, die eine zu starke Erhöhung verbieten. 

22. Mieterhöhung bei unzureichendem Wohnstandard 

– Wenn erhebliche Mängel vorliegen, kann eine Mieterhöhung unzulässig sein. 

23. Fehlende Zustimmung des Mitvermieters 

– Wenn mehrere Vermieter vorhanden sind, dann müssen auch alle Vermieter dem Verlangen auf Erhöhung zustimmen. Auch muss das Schreiben an alle Mietparteien gem. Mietvertrag adressiert sein. 

24. Unrechtmäßige Kündigungsandrohung 

– Es ist unzulässig, eine Kündigung als Druckmittel zur Durchsetzung der Erhöhung zu nutzen. 

Unser Service für Vermieter 

Mieterhöhungen erfordern Fachwissen und Sorgfalt, um rechtssicher und durchsetzbar zu sein. Damit Sie als Vermieter keine Fehler machen und rechtliche Risiken vermeiden, übernehmen wir von der Assista Immobilien GmbH die gesamte Abwicklung für Sie. Wir kümmern uns um eine rechtskonforme Berechnung, die korrekte Begründung und eine reibungslose Kommunikation mit den Mietern – so minimieren wir das Risiko von Streitigkeiten und sorgen für eine erfolgreiche Mieterhöhung. 

Lassen Sie sich beraten – wir unterstützen Sie bei allen Fragen rund um die  Mietverwaltung!

Gerne bieten wir Ihnen abgesehen von unserem Rundumsorglospaket auch maßgeschneiderte Verträge im Sinne Ihrer persönlichen Bedürfnisse mit individuell ausgehandelten Leistungen

und angepassten Konditionen!

mitgeteilt v. Lea M. Mayr