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FINANZIERUNG, ALTERSVORSORGE
& STEIGENDE KOSTEN
Mieterhöhung ja oder nein?
Mieterhöhungen: Ein Schlüssel zur langfristigen Rentabilität Ihrer Immobilie
Haben Sie das Gefühl, dass Ihre Mieteinnahmen nicht mehr mit den steigenden Kosten Schritt halten? Oder fragen Sie sich generell, ob und wie Sie die Miete rechtssicher erhöhen können?
Ob zur Tilgung eines laufenden Kredits, als Altersvorsorge oder zur Deckung gestiegener Lebensunterhaltungs- oder Betriebskosten: Eine gut durchdachte Mieterhöhung ist das perfekte Mittel, um eine Immobilie langfristig rentabel zu halten.
Davon abgesehen kann eine Mieterhöhung auch notwendige Modernisierungen ermöglichen.
Unsicherheiten bei gesetzlichen Regelungen und die Angst vor Fehlern hindern viele Eigentümer daran, von einer Mieterhöhung Gebrauch zu machen.
Wann dürfen Sie die Miete erhöhen? Die rechtlichen Grundlagen
Eine Mieterhöhung ist an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind. Es gibt drei häufige Szenarien, in denen Sie die Miete rechtssicher anpassen können:
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete:
Die Miete wird auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen in der Region angehoben.
2. Umlage von Modernisierungskosten:
Kosten für bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden.
Wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren, dürfen Sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Zulässig sind 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr.
3. Vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmieten:
Diese Mieterhöhungen sind bereits im Mietvertrag festgelegt und erfolgen zu vorher vereinbarten Zeitpunkten. Die Indexmiete wird an die Inflation gekoppelt und anhand des Verbraucherpreisindex angepasst.
Welche Aspekte im Besonderen zu berücksichtigen sind:
• Die Kappungsgrenze:
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15–20 % steigen (abhängig von der Region).
• Die Vergleichsmiete:
Die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen, basierend auf Mietspiegeln, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Manchmal heißt es hier: Klinken putzen!
• Die Zustimmungsfrist:
Mieter haben zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Erfolgt keine Zustimmung, muss auf Zustimmung geklagt werden.
Wussten Sie schon? Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietungen, nicht bei bestehenden Mietverhältnissen. Bei der Assista Immobilien GmbH behalten wir Ihre Mieteinnahmen und potentielle Mieterhöhungen im Blick!
Kurze Schritt-für-Schritt-Anleitung: So wird eine Mieterhöhung rechtssicher umgesetzt
1. Prüfen der Voraussetzungen:
• Ist die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert?
• Liegt die geplante Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze?
2. Erstellen eines rechtssicheren Mieterhöhungsschreibens:
• Schriftform ist Pflicht.
• Die Begründung muss klar und nachvollziehbar sein, z. B. durch Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
Achtung: Die Wohnungen müssen auch wirklich vergleichbar sein. Hier müssen mehrere Kategorien übereinstimmen, wie bspw. Lage, Größe und Ausstattung
3. Fristen beachten:
• Der Mieter hat zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.
• Die Erhöhung wird frühestens drei Monate nach Zugang wirksam. Jedoch nicht automatisch. Erfolgte keine Zustimmung, ist diese einzuklagen. Auch deshalb sollte ein rechtswirksames Mieterhöhungsschreiben vorliegen.
Tipp: Unvollständige oder fehlerhafte Schreiben führen oft dazu, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Das kommt leider viel zu oft vor! Die Assista Immobilien GmbH übernimmt aber auch sehr gerne diese Aufgabe für Sie. Zudem steht uns immer Rechts- und Fachanwalt Herr Falk Ostmann als interner Berater zur Verfügung.
Fazit: Steigern Sie Ihre Rendite durch rechtssichere Mieterhöhungen
Mieterhöhungen sind ein entscheidender Hebel, um die Rentabilität Ihrer Immobilie zu sichern. Doch sie müssen rechtssicher umgesetzt werden, um Konflikte und rechtliche Probleme zu vermeiden. Mit der Unterstützung einer Mietverwaltung sparen Sie nicht nur Zeit und Nerven, sondern können sicher sein, dass Ihre Interessen professionell vertreten werden.
Außerdem fungiert eine Mietverwaltung als Ihr Sprachrohr. Das bedeutet, dass Sie sich mit den Mietern nicht direkt auseinandersetzen müssen. Wir sind der direkte Ansprechpartner für alle Beteiligten.
mitgeteilt v. Lea M. Mayr