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Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte
- Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie zwingend Mitglied einer Eigentümergemeinschaft -
Was Sie über Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte und die Wohnungseigentümergemeinschaft wissen sollten:
Viele Käufer sind sich nicht bewusst, dass sie mit der neuen Wohnung nicht nur das sogenannte Sondereigentum – also die Wohnung selbst – erwerben, sondern auch Gemeinschaftseigentum und häufig ebenso Sondernutzungsrechte. Damit gehen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten einher, die im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geregelt sind.
In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Begriffe und was es bedeutet, Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein.
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1. Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum bezieht sich auf die Räume Ihrer Wohnung, die Ihnen alleine gehören und die Sie nach Belieben gestalten und nutzen dürfen. Dazu zählen in der Regel:
• Wohnräume,
• Balkon oder Terrasse (sofern im Aufteilungsplan festgelegt),
• Keller oder Abstellräume, die der Wohnung zugeordnet sind.
Dieses Eigentum können Sie frei veräußern, vermieten oder renovieren – solange die Maßnahmen nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen. Es ist wichtig zu wissen, dass Sie sich bei baulichen Änderungen, wie dem Austausch von Fenstern oder Heizkörpern, mit der Gemeinschaft abstimmen müssen, da solche Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Sie müssen Sich aber auch im Fall von Sanierungsarbeiten innerhalb der Räume vergewissern, dass Sie in kein gemeinschaftliches Eigentum, wie bspw. tragendes Bauwerk, gemeinsame Leitungen, oder die Dämmung und Abdichtung eingreifen!
2. Gemeinschaftseigentum – was gehört dazu?
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die nicht dem Sondereigentum zugeordnet sind. Dazu zählen beispielsweise:
• Tragende Wände, Decken und das Dach,
• Treppenhaus, Aufzüge und Flure,
• Die Fassade und Fenster (sofern nicht anders geregelt),
• Außenanlagen wie der Garten oder Wege,
• Technische Anlagen, z. B. Heizungs- und Wasserleitungen.
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, basierend auf den Miteigentumsanteilen, die im Grundbuch eingetragen sind. Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft im Rahmen von Versammlungen, z. B. ob ein neues Dach gedeckt oder der Garten neu gestaltet wird.
3. Was sind Sondernutzungsrechte?
Sondernutzungsrechte räumen einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums ein. Beispiele sind:
• Ein bestimmter Stellplatz auf dem Hof,
• Die alleinige Nutzung eines Gartenanteils,
• Sonderflächen im Keller oder Speicher.
Wichtig ist: Diese Bereiche gehören weiterhin zum Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht darf sie jedoch exklusiv nutzen, muss sie aber auch instand halten und pflegen.
4. Welche Pflichten entstehen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit gehen bestimmte Pflichten einher, darunter:
a) Kostenbeteiligung
Jeder Eigentümer trägt die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb des Gemeinschaftseigentums, z. B.:
• Reparaturen an Dach oder Fassade,
• Reinigung des Treppenhauses,
• Versicherungskosten.
Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach den Miteigentumsanteilen oder einer in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regelung.
b) Teilnahme an Eigentümerversammlungen
In der Eigentümerversammlung werden wichtige Entscheidungen getroffen, z. B. über Sanierungen, die Hausordnung oder das Budget. Jeder Eigentümer hat hier ein Stimmrecht, dessen Gewichtung sich nach den Miteigentumsanteilen richtet.
c) Einhaltung der Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in der WEG. Sie enthält Vorgaben zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, Ruhezeiten und baulichen Änderungen. Verstöße können zu Konflikten führen und in extremen Fällen rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Unser Tipp: Bevor Sie Eigentum erwerben, fordern Sie immer auch die Einsicht in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung an. Außerdem kann ein Blick in die letzten Beschlussprotokolle, die von der Hausverwaltung gesammelt werden müssen, Aufschluss über Regelungen innerhalb der Gemeinschaft geben und auch erkennen lassen, ob bspw. Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geplant sind.
5. Nach dem Erwerb von Wohnungseigentum
Das Leben in einer WEG erfordert Kompromisse und ein gewisses Maß an Gemeinschaftssinn. Hier ein paar Tipps für ein harmonisches Zusammenleben:
• Respektieren Sie die Hausordnung: Sie dient dazu, das Miteinander zu regeln und Streitigkeiten zu vermeiden.
• Kommunizieren Sie frühzeitig: Wenn Sie Umbauten planen oder Probleme bemerken, sprechen Sie diese in der Versammlung oder mit der Hausverwaltung an.
• Beteiligen Sie sich aktiv: Die Eigentümerversammlung ist Ihre Chance, Entscheidungen mitzugestalten und Ihre Interessen einzubringen.
6. Fazit: Sie sind nicht alleiniger Eigentümer
Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur ein Zuhause, sondern auch einen Anteil an einer Gemeinschaft. Dies bringt Rechte, wie die Mitbestimmung, aber auch Pflichten, wie die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, mit sich. Eine gute Hausverwaltung kann helfen, die Abläufe in der WEG zu organisieren und das Miteinander zu erleichtern.
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Wenn Sie Fragen zur Wohnungseigentümergemeinschaft, den rechtlichen Grundlagen oder der Verwaltung haben, wenden Sie sich gerne an uns – die Assista Immobilien GmbH steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite!
mitgeteilt v. Lea M. Mayr