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Eigentümerversammlungen und Beschlüsse - Dreh- & Angelpunkt der WEG -
Eigentümerversammlungen – Alles, was Sie wissen müssen
Heute widmen wir uns einem besonders wichtigen Thema im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung:
der Eigentümerversammlung
Sie ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – hier wird entschieden, diskutiert, abgestimmt und gestaltet. Doch wie läuft so eine Versammlung eigentlich ab? Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Eigentümer? Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu? Und wie können Sie Ihre eigenen Anliegen einbringen?
All das – und vieles mehr – klären wir in diesem Beitrag!
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier treffen sich alle Eigentümer mindestens einmal im Jahr, um über wichtige Angelegenheiten der Gemeinschaft zu entscheiden – z. B. Instandhaltungen, Hausgeld, Hausordnung oder bauliche Veränderungen. Denn wie Sie vielleicht bereits von unseren anderen Beiträgen wissen: Als Eigentümer einer Wohnung, sind Sie Mitglied in einer Gemeinschaft!
Die rechtliche Grundlage bildet § 24 ff. WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Die Versammlung dient einer demokratischen Willensbildung in der Gemeinschaft – jeder Eigentümer hat grundsätzlich eine Stimme - oder die Gewichtung der Stimme richtet sich nach der Größe des Miteigentumsanteils.
Doch beginnen wir einmal von vorne:
Die Einladung zur Eigentümerversammlung
Der erste Schritt zur Eigentümerversammlung ist die ordnungsgemäße Einladung. Diese erfolgt durch den Verwalter – und zwar mindestens drei Wochen im Voraus (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG), schriftlich und an alle Wohnungseigentümer.
Übrigens: Wir legen nicht bloß Wert auf die frühe Einladung, sondern halten rechtzeitig Ausschau,
ob einzelne Eigentümer Ideen für nähere Besprechungsthemen haben.
Die Einladung muss enthalten:
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
- Die Tagesordnung (TOPs) mit ausreichend konkreten Angaben zu den geplanten Beschlüssen
- Hinweise zur Möglichkeit, sich vertreten zu lassen
Wichtig: Eine Einladung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn die Tagesordnungspunkte hinreichend bestimmt sind. Allgemeine Formulierungen wie „Sonstiges“ oder „Beratung über bauliche Maßnahmen“ reichen nicht aus,
wenn ein Beschluss getroffen werden soll.
Machen Sie Vorschläge für Tagesordnungspunkte – denn das ist Ihr gutes Recht!
Als Eigentümer haben Sie das Recht, eigene Themen auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Viele wissen das nicht, oder machen nicht hinreichend von diesem Recht Gebrauch. Reichen Sie Ihre Vorschläge rechtzeitig vor der Einladung beim Verwalter ein. Dieser ist verpflichtet, die Punkte aufzunehmen, wenn sie sachlich begründet und entscheidungsreif sind. Es empfiehlt sich, nicht erst die Einladungsfrist abzuwarten. Denn eine Hausverwaltung wird 3-6 Wochen vor der Versammlung die Einladung versenden.
Tipp: Reichen Sie Ihren Antrag immer schriftlich ein und formulieren Sie direkt einen konkreten Beschlussvorschlag.
Das erleichtert die Vorbereitung und die rechtssichere Beschlussfassung.
Was unter einer konkreten Beschlussfassung zu verstehen ist, erfahren Sie weiter unten im Text.
Die Durchführung der Eigentümerversammlung
Die Versammlung findet in der Regel einmal im Jahr statt. Bei wichtigen, unvorhersehbaren Themen kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG). Eine solche ist jedoch nicht vom allgemeinen Verwalterhonorar umfasst.
Unter gewissen Voraussetzungen können auch Versammlungen bspw. per Videocall erfolgen. Solche Methoden sind nicht nur zu Coronazeiten sinnvoll - denn manchmal sind die Eigentümer weit über Deutschland verstreut, weil die Immobilie vermietet ist.
Was passiert in der Versammlung?
1. Begrüßung und Eröffnung durch den Verwalter
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit (mind. 50 % der Miteigentumsanteile sind vertreten)
3. Verlesen der Tagesordnung
4. Diskussion und Abstimmung über jeden einzelnen Punkt
Der Verwalter moderiert die Versammlung, dokumentiert die Ergebnisse und sorgt für die Umsetzung der Beschlüsse.
Wichtig: Ihr Stimmrecht als Eigentümer
Das Stimmrecht kann sich aus:
Kopfprinzip (ein Eigentümer = eine Stimme),
Objektprinzip (eine Einheit = eine Stimme) oder
Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) ergeben
– je nach Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung -
Abstimmungen und Beschlüsse – So werden Entscheidungen getroffen
Für einen gültigen Beschluss ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich – es sei denn, das Gesetz oder die Teilungserklärung verlangen etwas anderes (z. B. bei baulichen Veränderungen oder Kostenverteilungen). Pauschale Aussagen können hier nicht getroffen werden, weshalb die Beschlussfassung zum Ende hin von der Assista Immobilien GmbH immer ordentlich geprüft wird!
Beispiele für Beschlussfassungen:
- Mehrheit erforderlich: Reparaturen am Dach, neue Reinigungsfirma
- Qualifizierte Mehrheit: bauliche Veränderungen (§ 20 WEG)
- Einstimmigkeit: Änderungen der Gemeinschaftsordnung
Die Beschlüsse sind sofort rechtswirksam – können aber innerhalb von 4 Wochen nach Protokollzugang angefochten werden (§ 45 WEG). Deshalb empfiehlt es sich manchmal, mit der Durchsetzung der Beschlüsse abzuwarten.
Die Rolle des Verwalters in der Eigentümerversammlung
Der Verwalter ist Organisator und Durchführer der Eigentümerversammlung. Er bereitet die Unterlagen vor, lädt ordnungsgemäß ein, leitet die Sitzung, dokumentiert das Protokoll und sorgt für die Umsetzung der gefassten Beschlüsse.
Außerdem erstellt der Verwalter im Vorfeld wichtige Abrechnungen:
- den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
- die Jahresabrechnung inklusive Einzelabrechnungen
Beide Unterlagen werden in der Versammlung vorgestellt und zur Abstimmung gebracht. Die Abrechnungen dienen der Gemeinschaft einerseits dazu, sich über kommende Kosten einen Überblick zu verschaffen - ferner können alle im Vorjahr angefallenen Kosten kontrolliert werden
Protokoll und Beschlusssammlung
Nach der Versammlung erstellt der Verwalter ein Versammlungsprotokoll. Es enthält:
- Ort, Datum, Uhrzeit und Teilnehmer
- die Tagesordnung
- das Abstimmungsergebnis zu jedem Tagesordnungspunkt
- Wortlaute der gefassten Beschlüsse
Das Protokoll muss allen Eigentümern zeitnah zur Verfügung gestellt werden – am besten digital und archiviert. Das bedeutet jedoch nicht, dass es an jeden Eigentümer übersendet werden muss. Eine Zurverfügungstellung kann bereits durch Einsicht in den Räumlichkeiten des Verwalters erfolgen.
Zudem ist der Verwalter verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Hier werden alle Beschlüsse aller Jahre chronologisch und dauerhaft dokumentiert – inklusive Anfechtungen und Gerichtsurteilen.
Unsere Tipps für eine erfolgreiche Eigentümerversammlung
1. Gut vorbereiten
Überlegen Sie, ob Sie selbst Themen einbringen möchten und teilen Sie diese rechtzeitig der Verwaltung mit.
Auch zur Versammlung selbst sollten Sie vorbereitet sein!
2. Klar und sachlich kommunizieren
Eigentümerversammlungen können emotional werden – gerade bei Konflikten. Bleiben Sie freundlich,
argumentieren Sie sachlich und bringen Sie sich konstruktiv ein.
Das garantiert Ihnen auch im Fall eigener Interessen die Zustimmung anderer Eigentümer.
3. Vertretung rechtzeitig regeln
Wenn Sie verhindert sind: Lassen Sie sich vertreten. Dies ist schriftlich möglich – auch durch Nachbarn oder den Verwalter. Wichtig ist lediglich, dass Sie rechtzeitig handeln und ggf. notwendige Vollmachten korrekt erteilen.
Außerordentliche Eigentümerversammlung
Neben der regulären Jahresversammlung kann auch zusätzlich einberufen werden, z. B. bei:
- dringenden Sanierungen (z. B. Wasserschaden)
- gerichtlichen Auseinandersetzungen
- Abwahl oder Bestellung eines neuen Verwalters
Einberufen kann nicht nur der Verwalter – auch Eigentümer zu mindestens 25 % der Miteigentumsanteile können schriftlich eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Digitalisierung: Online-Versammlungen – geht das?
Seit der WEG-Reform sind auch Onlineteilnahmen an Eigentümerversammlungen möglich. Doch es muss peinlichst genau darauf geachtet werden, ob eine entsprechende Regelung hierzu erfolgte. Denn "einfach so" dürfen sie nicht durchgeführt werden.
Anfechtung von Beschlüssen
Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Beschluss fehlerhaft, rechtswidrig oder formell nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist, können Sie ihn anfechten. Doch beachten Sie die Frist: vier Wochen nach Beschlussfassung (§ 45 WEG).
Die Anfechtung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht.
Wichtig: Nur formelle und inhaltliche Mängel zählen – nicht bloß persönliche Unzufriedenheit.
Typische Anfechtungsgründe:
- fehlerhafte Einladung
- unbestimmte Tagesordnung
- fehlende Beschlussfähigkeit
- rechtswidrige oder unverhältnismäßige Beschlüsse
Fazit: Eigentümerversammlungen sind Pflicht und Chance zugleich
Die Eigentümerversammlung ist somit mehr als nur eine lästige Pflichtveranstaltung.
Sie ist der Mittelpunkt Ihrer Eigentümergemeinschaft. Hier können Sie mitbestimmen und mitgestalten.
Die Assista Immobilien GmbH
unterstützt Sie dabei mit Kompetenz, Erfahrung und einer transparenten Kommunikation. Wir organisieren Versammlungen effizient, rechtssicher und im Sinne aller Beteiligten – ob digital, hybrid oder klassisch vor Ort.
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