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Warum Wohnungseigentümer bis zum 31.12.2025 handeln müssen!
Am 01.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft und brachte einige wichtige Änderungen mit sich.
Ziel war es, vieles für Wohnungseigentümer einfacher und flexibler zu machen. Gleichzeitig sollten Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaften klarer geregelt werden, um Konflikte zu vermeiden und die Verwaltung von Wohnungseigentum besser zu organisieren.
Einige dieser Änderungen mussten nicht sofort umgesetzt werden.
Für manche hat man eine längere Frist eingeräumt, die nun, im Jahr 2025, ausläuft. Es ist daher höchste Zeit, sich mit den Details zu befassen und mögliche Versäumnisse rechtzeitig zu korrigieren.
Eine zentrale Änderung betrifft die sogenannte Öffnungsklausel.
Was ist eine Öffnungsklausel und warum ist sie wichtig?
Eine Öffnungsklausel ist im Grunde eine Art Erlaubnis. Sie ermöglicht es den Eigentümern, durch Beschlüsse von der Teilungserklärung oder dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abzuweichen. Ohne eine solche Klausel in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung sind solche abweichenden Regelungen nicht möglich.
Solche Beschlüsse betreffen oft Dinge wie Sondernutzungsrechte. Das heißt, dass zum Beispiel ein Eigentümer das exklusive Recht auf die Nutzung eines Gartens erhält, der eigentlich allen gehört. Diese Regelungen können sinnvoll sein, um die individuellen Bedürfnisse der Eigentümer besser zu berücksichtigen, greifen aber auch tief in die Eigentumsverhältnisse ein.
Was hat sich durch das WEMoG geändert?
Früher galten solche abweichenden Regelungen automatisch auch für Rechtsnachfolger – also für Personen, die eine Wohnung kaufen oder erben. Das führte häufig zu Problemen, weil die neuen Eigentümer in der Regel nicht in die ursprüngliche Beschlussfassung eingebunden waren.
Mit dem WEMoG wurde dies geändert. Ab sofort müssen solche Regelungen ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für Rechtsnachfolger gelten. Ohne diese Eintragung verliert der Beschluss bei einem Eigentümerwechsel seine Gültigkeit. Das sorgt für mehr Klarheit und Rechtssicherheit, macht aber auch eine genaue Prüfung und Nachbereitung erforderlich.
Warum ist der 31.12.2025 ein wichtiges Datum?
Bis Ende 2025 müssen alle abweichenden Regelungen, die von der Teilungserklärung oder dem Gesetz abweichen, ins Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt sowohl für neue Beschlüsse als auch für Altbeschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden.
Wird die Eintragung versäumt, verlieren diese Beschlüsse ihre Wirkung für Rechtsnachfolger. Ein Beispiel: Eine Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, dass ein bestimmter Eigentümer allein einen Garten nutzen darf. Wenn dieser Beschluss nicht bis Ende 2025 im Grundbuch eingetragen wird und die Wohnung verkauft wird, hat der neue Eigentümer keinen Anspruch mehr auf die alleinige Gartennutzung. Der Garten gehört dann wieder der Gemeinschaft.
Was können Eigentümergemeinschaften jetzt tun?
Eigentümergemeinschaften sollten ihre Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlussprotokolle sorgfältig prüfen. Dabei stellt sich vor allem die Frage:
- Gibt es abweichende Regelungen, die ins Grundbuch eingetragen werden müssen?
- Ist eine gültige Öffnungsklausel vorhanden?
- Sollten bestimmte Regelungen dauerhaft oder nur zeitlich begrenzt gelten?
Es empfiehlt sich, professionelle Unterstützung hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt werden und rechtliche Konsequenzen vermieden werden können.
Unsere Unterstützung für Sie
Die Assista Immobilien GmbH
bietet Ihnen eine umfassende Prüfung Ihrer Unterlagen an. Wir helfen Ihnen, mögliche Lücken zu erkennen, und beraten Sie, welche Schritte notwendig sind, um Ihre Eigentümergemeinschaft rechtssicher aufzustellen. Wir klären, ob eine gültige Öffnungsklausel vorliegt und welche Beschlüsse bis Ende 2025 ins Grundbuch eingetragen werden müssen.
Übrigens: Bei Erbfällen gilt die Rechtsnachfolge auch ohne Grundbucheintragung. Doch auch hier lohnt es sich,
frühzeitig Klarheit zu schaffen, um mögliche Konflikte zu vermeiden.
Weitere Neuerungen des WEMoG
Neben den Anforderungen an die Grundbucheintragung hat das WEMoG noch weitere Änderungen eingeführt, die für Eigentümergemeinschaften wichtig sind:
Einfachere Beschlussfassung bei baulichen Veränderungen:
Maßnahmen wie der Einbau von Ladesäulen für Elektrofahrzeuge, barrierefreier Umbau oder energetische Sanierungen können jetzt einfacher beschlossen werden. Eine einfache Mehrheit reicht aus.
Mehr Rechte für die Gemeinschaft:
Eigentümergemeinschaften sind jetzt umfassend rechtsfähig und können Verträge abschließen, klagen und verklagt werden. Das erleichtert die Verwaltung und macht sie handlungsfähiger.
Neue Regeln für Verwalter:
Verwalter haben jetzt mehr Befugnisse, müssen aber auch mehr Transparenz gewährleisten. Sie können eigenständig handeln, sind aber verpflichtet, die Eigentümer regelmäßig zu informieren.
Flexiblere Kostenverteilung:
Die Kosten können jetzt gerechter verteilt werden. Eigentümer, die von einer Maßnahme besonders profitieren, können stärker an den Kosten beteiligt werden.
Nutzen Sie die verbleibende Zeit bis Ende 2025, um Ihre Eigentümergemeinschaft optimal aufzustellen.
Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie dabei!
mitgeteilt v. Lea M. Mayr