Ein klares Verständnis rechtlicher Rahmenbedingungen ist für ein harmonisches Mietverhältnis unerlässlich. Selbst wenn Vermieter und Mieter nicht in demselben Haus leben: Mietverhältnisse sind für gewöhnlich auf Dauer vereinbart. Deshalb müssen Vermieter sicherstellen, dass die Mietobjekte den gesetzlichen Standards entsprechen, während Mieter zu pünktlichen Mietzahlungen und zum sorgfältigen Umgang mit der Immobilie verpflichtet sind.

Die jeweiligen Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch - kurz: BGB. Sie können innerhalb eines Mietvertrags konkretisiert werden, wobei hierbei auch immer darauf zu achten ist, dass keine unwirksamen Klauseln verwendet werden. Bei der Vertragsgestaltung können sich gerne einmal Fehler einschleichen, weshalb wir bei der Assista Immobilien GmbH besonderen Wert darauf legen, mit Experten zusammenzuarbeiten.

Dieser Blogbeitrag soll einen ersten schnellen Überblick zu den Top 5 Rechten & Pflichten für Vermieter und Mieter verschaffen.

1. Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand:

Ein Vermieter muss die Mietsache einem Mieter in einem solchen Zustand übergeben, der dem vertraglich vereinbarten Gebrauch entspricht. Dies umfasst grundsätzlich die Bereitstellung einer bewohnbaren Wohnung ohne Mängel. Es besteht jedoch keine zwingende Pflicht zur Überlassung einer renovierten Wohnung. Zwecks Vermeidung von Streitigkeiten sollten bei der Übergabe immer Protokolle angefertigt werden, welche etwaige Mängel und Schäden bei Einzug und Auszug dokumentieren.

2. Instandhaltung und Instandsetzung:

Der Vermieter ist außerdem dazu verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in dem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und die dafür notwendigen Reparaturen durchführen zu lassen. Lediglich Kleinstreparaturen - für gewöhnlich zu etwa 100 € - muss, wenn vereinbart, ein Mieter auf eigene Kosten durchführen.

3. Mängelbeseitigung:

Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, könnte die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert sein. In einem solchen Fall muss ein Vermieter den Mangel unverzüglich beseitigen lassen. Kommt ein Vermieter dieser Pflicht nicht nach, steht einem Mieter das Recht auf Minderung der Miete zu.

4. Erstellung von Nebenkostenabrechnungen:

Ein Vermieter muss regelmäßig die Nebenkosten ordentlich abrechnen und einem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Andernfalls kann ein Vermieter Nachzahlungen vom Mieter nicht mehr verlangen. Die Abrechnungen sollten formal, sowie inhaltlich richtig sein. Auf Anfrage des Mieters hin muss ein Vermieter außerdem Belegeinsicht gewähren. Auch diese Aufgaben werden von der Assista Immobilien GmbH übernommen!

5. Rückzahlung der Kaution:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf ein Vermieter die Kaution für einen angemessenen Abrechnungszeitraum noch einbehalten. Als angemessen werden meist 3 bis 6 Monate angenommen. Hiernach muss ein Vermieter die Mietkaution, abzüglich eventuell offener Forderungen, an den ehemaligen Mieter zurückzahlen. Achtung: Der Mieter hat auch einen Anspruch auf eine korrekte und verzinste Anlage der Kaution, die getrennt vom Vermietervermögen zu halten ist.

Wussten Sie schon, dass wir als Ihre Mietverwaltung nicht nur als Sprachrohr zum Mieter dienen und vermitteln, sondern alle Vermieteraufgaben übernehmen, während Sie die Mietzahlungen erhalten? Von der Mietersuche, dem Abschluss eines Mietvertrags, dem Schreiben von Übergabeprotokollen, dem Koordinieren mit Handwerkerterminen, bis hin zur Erstellung von Abrechnungen!

1. Anspruch auf Zahlung der Miete:

Ein Vermieter hat das Recht, die vertraglich vereinbarte Miete pünktlich und vollständig vom Mieter zu erhalten. Die unpünktliche Zahlung von Miete stellt immer eine Vertragsverletzung dar und kann unter Umständen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Erfolgen überhaupt keine Mietzahlungen kommt sogar eine fristlose Kündigung in Betracht. Eine Mietzahlung gilt in der Regel als verspätet, wenn sie erst nach dem dritten Werktag eines jeden Monats beim Vermieter eingeht. Die Assista Immobilien GmbH behält die Konteneingänge im Blick, mahnt unpünktliche Zahlungen ab und kündigt falls nötig, damit weiterer Schaden von Ihnen abgewandt wird. Wenn es hart auf hart kommt, kontaktieren wir für Sie auch einen Rechtsanwalt, der sich um die Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen kümmert.

2. Besichtigung der Mietsache:

Ein Vermieter hat das Recht, die Mietsache nach vorheriger - und vor allem rechtzeitiger - Ankündigung und in Absprache mit dem Mieter zu besichtigen. Willkürliche oder grundlose Besichtigungen dürfen jedoch nicht erfolgen. Vielmehr muss eine Besichtigung der Überprüfung der Mietsache dienen, insbesondere dann, wenn bspw. Reparaturmaßnahmen anstehen.

3. Kündigung des Mietvertrags:

Ein Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis ordentlich, oder fristlos zu kündigen, wenn ein Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Mögliche Kündigungsgründe könnten sein: Störung des Hausfriedens, unerlaubte Nutzung der Wohnung als Gewerbebetrieb, offene Mietzahlungen, zerrüttetes Mietverhältnis, u.v.m... Aber Vorsicht! Oft werden Abmahnungen für die Wirksamkeit einer Kündigung vorausgesetzt!

4. Durchsetzung von Vertragsanpassungen:

Ein Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen Änderungen des Mietvertrags verlangen. In erster Linie denkt man hierbei an ein Recht auf Anpassung der Miete, wenn die aktuelle Miete nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Jedoch ist auch hierbei Vorsicht geboten, da ein Mieterhöhungsverlangen strengen formellen sowie inhaltlichen Bedingungen unterliegt.

5. Zahlung einer Mietkaution:

Ein Vermieter darf von einem Mieter die Zahlung einer Mietkaution bei Einzug verlangen, die als Sicherheit für eventuelle Forderungen aus dem Mietverhältnis dient. Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen und ein Mieter darf diese in drei Raten bei dem Vermieter abzahlen.

Wenn Sie sich für die Assista Immobilien GmbH entscheiden, brauchen Sie sich weder um Ihre Pflichten zu sorgen, noch müssen Sie befürchten, dass Ihre Ansprüche als Vermieter in den Hintergrund rücken. Denn wir behalten all das für Sie im Blick und kümmern uns, sodass Sie sich zurücklehnen und entspannen können.

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1. Zahlung der Miete:

Ein Mieter muss die vereinbarte Miete pünktlich und vollständig zahlen. Eigenmächtige Kürzungen ohne berechtigten Grund sind nicht zulässig, ebenso wenig ein „häppchenweises“ überweisen.

2. Pfleglicher Umgang mit der Mietsache:

Ein Mieter muss die Mietsache sorgsam und schonend behandeln. Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter auf eigene Kosten beheben.

3. Meldepflicht bei Mängeln:

Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über Mängel oder Schäden an der Mietsache in Kenntnis setzen. Bei vom Mieter verursachten Verzögerungen der Schadensbestätigung aufgrund einer Verletzung der Meldepflicht macht sich der Mieter haftbar.

4. Beachtung der Hausordnung:

Der Mieter ist verpflichtet, die im Mietvertrag festgelegte Hausordnung zu befolgen. Dies betrifft z.B. die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, Ruhezeiten und das Verhalten gegenüber anderen Mietern. Ein Verstoß gegen die Hausordnung ist abmahnfähig.

5. Rückgabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist ein Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Diese Pflicht kann - wenn vertraglich wirksam vereinbart - auch die vollständige Renovierung der Wohnung umfassen.

1. Gebrauch der Mietsache:

Ein Mieter darf die Mietsache gemäß den vertraglichen Vereinbarungen nutzen. Dies schließt auch das Recht auf Ruhe und Frieden in der Wohnung ein. Auch Rauchen oder eine Haustierhaltung können nicht einfach vollständig ausgeschlossen werden.

2. Mängelbeseitigung:

Der Mieter hat das Recht, dass ein Vermieter sich um die Beseitigung auftretender Mängel kümmert. Verletzt ein Vermieter diese Pflicht, hat ein Mieter unter Umständen Anspruch auf Minderung der Miete oder darf die Mängelbeseitigung selbst in die Hand nehmen und anschließend die Kosten vom Vermieter zurückfordern.

3. Mietminderung bei Mängeln oder Überschreiten der Ortsüblichkeit:

Ist die Wohnqualität gemindert und insbesondere der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, könnte ein Mieter das Recht haben, die Miete zu mindern, solange der Mangel besteht. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Eine Anpassung kommt jedoch auch in Betracht, wenn die aktuelle Miete weit über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt.

4. Untervermietung:

Unter manchen Voraussetzungen hat ein Mieter einen Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Dies bedarf jedoch der Zustimmung des Vermieters, die nur aus einem wichtigem Grund verweigert werden darf.

5. Kündigungsschutz:

Ein Mieter genießt immer einen besonderen Kündigungsschutz. Ordentliche Kündigungen durch den Vermieter sind deshalb nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und müssen gut begründet sein. Auch im Fall einer Eigenbedarfskündigung könnte einem Mieter ein besonderer Kündigungsschutz zu Gute kommen, wenn die Räumung der Mietsache mit einer besonderen Härte verbunden wäre.

mitgeteilt v. Lea M. Mayr